Pourquoi le Japon n’a pas de MLS

Si vous avez déjà essayé d’analyser l’immobilier japonais comme vous le feriez aux États-Unis, au Canada ou en Australie, vous vous êtes probablement heurté au même mur que nous. Il n’y a pas de Zillow, pas de Redfin, pas de MLS public affichant chaque annonce, chaque prix de vente et des historiques de prix propres à l’échelle de la parcelle.

Ce n’est pas un hasard, et ce n’est pas seulement « parce que le Japon aime le secret », même si ça joue.

Le Japon a fait des choix structurels sur la manière dont les données immobilières sont collectées, partagées et publiées, pour diverses raisons.

Commençons donc par ce qu’est réellement un MLS et pourquoi le Japon ne l’a jamais copié.

Un MLS (Multiple Listing Service) n’est pas un système public. C’est une infrastructure de marché pilotée par les agents immobiliers, apparue dans des pays où :

• Les prix de vente deviennent automatiquement publics
• Les agents coopèrent selon des règles standardisées
• Annonces, ventes conclues et prix sont étroitement liés
• La transparence est vue comme un atout du système, pas comme un risque.

D’abord, parlons de la vie privée.

C’est un facteur, bien sûr, et on le voit se manifester de façon intéressante tout au long du processus d’achat.

Mais ce n’est pas toute l’histoire.

Le Japon a des normes sociales et juridiques fortes en matière de confidentialité financière.

Des registres consultables publiquement indiquant : « Cette maison précise s’est vendue X ¥ à telle date » mettent les Japonais mal à l’aise, d’une manière qui n’existe pas aux États-Unis.

Ce n’est pas qu’une tradition, c’est renforcé par le droit moderne. La loi japonaise sur la protection des informations personnelles (APPI) décourage fortement la publication de transactions financières identifiables liées à des personnes ou à des adresses.

Mais la vie privée seule n’explique pas tout. D’autres pays dotés de lois strictes sur la vie privée ont tout de même des systèmes MLS.

Ensuite, le réseau d’agences immobilières japonais est très fragmenté.

Les systèmes de type MLS fonctionnent généralement mieux sur des marchés où les agents coopèrent largement et où de grands réseaux nationaux occupent une place dominante.

Le marché immobilier japonais s’est développé très différemment. Il est composé de dizaines de milliers de petites agences locales, souvent avec seulement un à quatre employés, qui se concentrent sur des villes, des quartiers, voire une seule ligne de train bien précis.

Comme ces agences opèrent à un niveau hyper-local et s’appuient souvent sur des réseaux personnels, elles ont historiquement eu peu d’intérêt à mettre en commun annonces et données de transactions dans un système public unique.

Au lieu d’un MLS national, le Japon s’est retrouvé avec des systèmes régionaux réservés aux agents.

Alors, que fait le Japon à la place du MLS ?

Je suppose que l’équivalent japonais le plus proche du MLS est REINS (Real Estate Information Network System), mais vous allez vite voir que ce n’est pas vraiment un équivalent.

Surtout, REINS n’est pas accessible au public.

Il ne fonctionne pas comme une base de données publique qui enregistre ou publie l’historique complet des annonces, les prix de transaction ou les tendances de prix à l’échelle de la parcelle. Son usage n’est obligatoire qu’entre agents immobiliers agréés, et son objectif principal est la coordination professionnelle au sein du secteur.

En pratique, REINS aide à faciliter les transactions et à limiter des problèmes comme la double représentation, historiquement un sujet de préoccupation sur le marché japonais. Mais au-delà, il n’apporte que peu de valeur aux consommateurs ou aux chercheurs en quête d’informations transparentes et chiffrées sur les prix ou les tendances de long terme.

REINS ne permet pas aux acheteurs, vendeurs ou investisseurs de prendre des décisions fondées sur des données historiques complètes du marché.

En bref, REINS est un outil de coordination professionnelle, pas une plateforme d’analyse de marché ni un service grand public.

Le Japon dispose aussi d’un système public d’évaluation foncière (Koji-Chika)

Comme le Japon n’a jamais créé de MLS, les données foncières publiques sont devenues la colonne vertébrale de l’analyse des tendances.

Le jeu de données le plus important est le 公示地価 (Koji-Chika), publié chaque année par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT).

Le Koji-Chika :

• Publie les valeurs foncières une fois par an
• Utilise environ 26 000 points d’évaluation standardisés dans tout le pays
• Évalue le terrain comme s’il était nu
• Existe principalement pour :
  • servir de référence fiscale
  • fixer les normes de prêt
  • orienter les politiques publiques

Mais comme il est :

• national,
• cohérent,
• et disponible sur plusieurs décennies,

…il est devenu le seul indicateur de tendance de long terme exploitable.

C’est pour ça que les analystes s’y fient, même s’il a des angles morts.

Le même organisme, le MLIT, gère aussi un système d’information sur les prix des transactions immobilières.

Mais pour les consommateurs, ces données sont… presque impressionnantes d’inutilité. Au point qu’on finit par se demander pourquoi ils prennent la peine de les collecter.

D’abord, la participation n’est pas obligatoire, donc le jeu de données est évidemment incomplet. Le MLIT lui-même, comme les utilisateurs universitaires, décrit systématiquement ces données comme partielles et non exhaustives.

Ensuite, ce qui est réellement publié est tellement anonymisé qu’on ne peut pas en tirer grand-chose. Vous n’avez pas de prix exact, juste une fourchette. Pas d’adresse, juste un quartier très approximatif. Pas même une vraie date de transaction, juste une période vague.

Ce qui veut dire que vous ne pouvez pas suivre les biens, vous ne pouvez pas construire de vrais comparables, et vous ne pouvez certainement pas suivre des tendances de prix propres dans le temps.

Alors pourquoi les rendre publiques ?

L’interprétation la plus généreuse est qu’elles servent à l’analyse macro des politiques publiques, pas aux vrais acheteurs ou investisseurs. Et bon, techniquement, c’est toujours mieux que rien.

Enfin, le traumatisme de la bulle.

Le Japon n’a pas renoncé à créer un MLS à cause de la bulle : le marché était déjà structuré différemment avant les années 1980.

En revanche, l’éclatement de la bulle spéculative au début des années 1990 a fortement renforcé la réticence du Japon à introduire ensuite une transparence des prix de type MLS.

La bulle a été si violente, avec des prix fonciers en baisse de 60 à 80 % et des institutions financières déstabilisées pendant des décennies, que les décideurs ont privilégié la stabilité, la confidentialité et une découverte lente des prix plutôt qu’une transparence du marché en temps réel.

Résultat : le Japon a misé encore davantage sur des références fondées sur l’évaluation et sur des enquêtes de transactions anonymisées, plutôt que d’adopter des systèmes comme le MLS susceptibles d’accélérer les boucles spéculatives et d’amplifier les bulles.

Le système japonais est volontairement lent, prudent et plein de frictions.

Du point de vue de la stabilité, ça a fonctionné.

Du point de vue de l’analyse pour un investisseur, cela signifie que les opportunités apparaissent tard dans les données, que les petits marchés sont très mal mesurés et que la valorisation ne devient souvent visible que des années après avoir commencé

Résultat de tout ça : le Japon paraît « stagnant » alors qu’il ne l’est pas dans beaucoup d’endroits.

Comme le Japon n’a pas de MLS, la formation des prix des logements est opaque, et les valeurs foncières deviennent la principale source de données de long terme pour suivre les tendances immobilières.

Cela a un effet secondaire majeur : les petites villes, en particulier les stations touristiques, ne montrent souvent aucune valorisation dans les données avant des années, alors qu’elle a déjà lieu sur le marché réel.

On le voit clairement dans les données foncières officielles du MLIT. Sur les 20 dernières années, les valeurs des terrains résidentiels à Nozawa Onsen ou Furano apparaissent EN BAISSE sur le papier, d’après les évaluations publiques de sites résidentiels « standard ».

Et pourtant, quiconque a réellement essayé d’acheter dans ces villes sait que la réalité est tout autre.

Ces villes sont EN PLEIN BOOM.

Autrement dit, les stations n’apparaissent comme gagnantes dans les données foncières officielles du Japon que bien après le début du boom, et c’est exactement pour ça que se fier uniquement aux tendances des valeurs foncières peut fortement sous-estimer ce qui se passe sur le terrain.

Je pense que cela crée une énorme opportunité pour des gens comme moi, qui s’appuient sur les données et ont accès aux données de Nipponhomes, de collecter nos propres informations et de les partager avec vous, afin de repérer ces endroits avant tout le monde.

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