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Non. Les maisons japonaises n’ont jamais été construites avec une date de péremption au sens littéral.
Des maisons en bois des années 1960, 1970 et 1980 peuvent tout à fait être encore d’excellentes maisons aujourd’hui. Ma propre maison a été construite en 1967. Elle est solide, bien construite et en très bon état.
La reconstruire entièrement aujourd’hui coûterait facilement plusieurs centaines de milliers de dollars.
Le mythe ne porte pas vraiment sur la durée de vie physique de ces maisons.
Il vient de la façon dont le Japon a historiquement valorisé les maisons anciennes.
Après la Seconde Guerre mondiale, le Japon a connu une pénurie massive de logements et devait construire un maximum de logements pour une population et une économie en pleine croissance.
Le Japon est finalement passé d’une pénurie extrême à un nombre de logements supérieur au nombre de ménages dès 1968, mais la machine à construire du neuf ne pouvait plus être arrêtée.
Elle ne peut toujours pas l’être aujourd’hui.
Dans le même temps, l’économie japonaise a explosé.
Les gens se sont enrichis, les villes se sont étendues et les prix du foncier ont flambé.
C’est ce qui a donné naissance au « mythe du foncier » : la croyance largement répandue que les prix des terrains ne pouvaient que monter.
Le terrain était considéré comme le véritable actif. La maison posée dessus était presque secondaire.
Imaginez que vous achetiez un bien pour 15 millions de yens :
- Le terrain vaut 5 millions de yens.
- La maison coûte 10 millions de yens.
Vingt-cinq ans plus tard, la maison peut être évaluée comme n’ayant quasiment plus aucune valeur. Mais le terrain vaut désormais 40 millions de yens.
Vous avez quand même réalisé un énorme bénéfice.
Les propriétaires ne se souciaient donc pas vraiment que le bâtiment lui-même soit évalué à zéro. La valeur totale de leur bien continuait d’augmenter parce que le terrain s’appréciait très vite.
Comme les prix du foncier semblaient monter sans cesse, les banques se concentraient fortement sur le terrain pour évaluer les garanties.
Le terrain était relativement facile à appréhender. On pouvait regarder l’emplacement, la surface, le zonage et les transactions alentour.
La maison était bien plus compliquée.
Deux maisons en bois construites en 1975 pouvaient être complètement différentes.
Évaluer précisément ces différences demande du temps, des documents et une inspection physique.
Le Japon n’a jamais développé de système solide pour suivre l’historique complet des maisons individuelles ordinaires. Registres d’entretien, historiques de rénovation, spécifications d’origine, renforcements structurels et rapports d’inspection étaient souvent inexistants.
Et on le constate encore aujourd’hui. Nous obtenons rarement le moindre document sur une maison quand nous aidons un client à acheter.
Alors, au lieu d’évaluer soigneusement chaque maison, le marché a pris la solution de facilité :
Estimer le coût de reconstruction de la maison, puis la déprécier en fonction de son âge.
Pour les maisons en bois ordinaires, la durée de vie utile retenue était souvent d’environ 20 ans.
Le ministère japonais du Territoire a ouvertement reconnu que les maisons en bois anciennes étaient couramment considérées comme sans valeur bâtie au bout d’environ 20 à 25 ans, quel que soit leur état réel.
Cela ne veut pas dire que la maison n’avait physiquement aucune valeur, cela veut dire que le système d’évaluation prenait un raccourci.
Ce système a été renforcé par les évolutions technologiques et réglementaires rapides du Japon.
Les maisons construites pendant le boom d’après-guerre pouvaient vite paraître dépassées par rapport aux constructions plus récentes. Surtout quand le Japon a mis en place des normes parasismiques nationales.
La première norme sismique nationale du Japon est entrée en vigueur en 1981 et a immédiatement créé une ligne de partage.
Une maison d’avant 1981 n’était pas automatiquement dangereuse, mais acheteurs et banques avaient une raison légitime (et facile) de la considérer différemment.
Au lieu de se demander si une maison ancienne avait été entretenue, inspectée ou renforcée contre les séismes, ce qui était le cas de beaucoup d’entre elles.
Il était plus simple de supposer que non et de l’évaluer à zéro.
C’était prudent, rapide et facile à justifier, mais c’était aussi souvent inexact.
C’est là que le mythe s’est profondément ancré.
Les banques concentraient leurs évaluations sur le terrain et accordaient peu de valeur aux bâtiments anciens.
Comme les bâtiments anciens n’étaient pas récompensés par de meilleures évaluations, les propriétaires n’avaient aucun intérêt financier à conserver des dossiers détaillés sur la construction, l’entretien et les améliorations.
Comme ces dossiers n’existaient pas, les banques avaient encore plus de mal à identifier quelles maisons anciennes étaient réellement de bonne qualité.
Comme les banques ne reconnaissaient que peu de valeur au bâti, les acheteurs avaient du mal à obtenir un financement supérieur à la valeur du terrain.
Comme les acheteurs ne pouvaient pas emprunter davantage, les maisons anciennes se vendaient souvent près de la valeur du terrain.
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Ces ventes à bas prix devenaient ensuite la preuve servant à justifier la prochaine évaluation basse. Et la suivante. Et la suivante.
Et ainsi de suite.
Le système s’est auto-entretenu jusqu’à ce que « une maison en bois ne vaut plus rien au bout de 20 ans » devienne une vérité admise.
Ce n’était pas une conclusion scientifique sur la durée de vie physique de ces maisons.
Le marché immobilier japonais est aussi bien moins transparent que beaucoup d’acheteurs étrangers ne l’imaginent.
Le Japon n’a pas de MLS ouvert et grand public affichant chaque annonce, l’historique complet des transactions et des données détaillées sur les biens, comme beaucoup d’Américains s’y attendent.
Les dossiers des maisons individuelles anciennes n’existent souvent pas. Des réparations ont pu être faites sans aucune trace écrite. Les anciens plans se perdent. Les vendeurs, et même les propriétaires, en savent souvent très peu sur les travaux réalisés par les propriétaires précédents.
Et quand l’information manque, les banques prennent, on peut le comprendre, la solution de facilité.
Il y a aussi un deuxième chiffre qui vient constamment se mêler à cette discussion.
Selon les règles fiscales japonaises, un bâtiment résidentiel en bois a généralement une durée de vie utile légale de 22 ans pour l’amortissement.
Mais c’est un tableau d’amortissement comptable.
Cela ne veut pas dire que la maison devient dangereuse ou doit être démolie au bout de 22 ans.
Les gens voient le chiffre fiscal de 22 ans, l’associent à l’ancienne convention d’évaluation de 20 à 25 ans, et en concluent que les maisons japonaises sont littéralement conçues pour ne durer que 20 ou 30 ans.
Ils confondent comptabilité, évaluation et durée de vie physique.
Ce sont trois choses complètement différentes.
Le moyen le plus simple de prouver que les maisons japonaises anciennes ne sont pas automatiquement sans valeur, c’est de regarder les marchés où la demande est forte.
À Tokyo, Niseko, Hakuba et dans d’autres marchés urbains ou touristiques prisés, les biens anciens peuvent tout à fait prendre de la valeur.
Certaines de ces maisons ont bien plus de 20 ans et se vendent souvent plusieurs centaines de milliers de dollars...
Alors quand vous entendez des gens dire en ligne :
Chaque maison japonaise est délibérément construite pour être jetable au bout de 30 ans.
Vous saurez à quoi vous en tenir.
Les maisons japonaises n’ont pas été construites avec une date de péremption.
La maison n’est pas jetable.
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