Le Japon a résolu la question du zonage en 1968, et malheureusement personne ne l’a copié
Le zonage japonais est un chef-d’œuvre de politique publique.
Et je n’exagère pas. Je pense que si le reste du monde adoptait les pratiques de zonage japonaises, nous aurions un monde bien plus stable et plus équilibré.
Parce qu’y a-t-il quelque chose qui énerve plus les gens que de ne pas pouvoir se loger… un besoin fondamental ?
On peut sérieusement défendre l’idée que le monde polarisé dans lequel nous vivons s’explique en partie par des coûts de logement et de location astronomiques… qui sont la conséquence directe de lois de zonage très strictes et excluantes dans les pays occidentaux.
Mais je ne veux pas faire trop de politique, alors plongeons dans le zonage japonais… pourquoi il est si magique, et comment vraiment le comprendre.
Bon. C’est le gouvernement national japonais qui fixe le zonage. Il y a treize zones. Les mêmes treize dans tout le Japon : Tokyo, Otaru, un village de quatre cents habitants. Les collectivités locales ont une certaine marge pour façonner ce qui se passe à l’intérieur de ces zones, mais elles ne peuvent pas modifier la structure de base des zones elles-mêmes.
Un homme de quatre-vingt-cinq ans siégeant au conseil municipal n’a pas le pouvoir de décider où quelqu’un peut ouvrir un café. Un urbaniste au niveau national a déjà tranché.
Voici donc les treize :
Huit zones résidentielles :
Zone résidentielle exclusive de faible hauteur de catégorie 1.
Zone résidentielle exclusive de faible hauteur de catégorie 2.
Zone résidentielle exclusive de moyenne à grande hauteur de catégorie 1.
Zone résidentielle exclusive de moyenne à grande hauteur de catégorie 2.
Zone résidentielle de catégorie 1.
Zone résidentielle de catégorie 2.
Zone quasi résidentielle.
Et la zone résidentielle agricole, ajoutée en 2018.
Deux zones commerciales :
Zone commerciale de proximité.
Et zone commerciale.
Trois zones industrielles :
Zone quasi industrielle.
Zone industrielle.
Et zone industrielle exclusive.
Et je dis bien presque toutes. Même en zone résidentielle exclusive de faible hauteur de catégorie 1, la zone la plus protégée du Japon, l’équivalent d’un quartier pavillonnaire américain, vous pouvez tenir un café chez vous. La partie boutique doit rester sous les cinquante mètres carrés et le logement doit représenter au moins la moitié du bâtiment. Mais c’est possible. Dans une zone R-1 américaine, vous ne pouvez rien exploiter du tout.
Il n’y a pas non plus de contrôle architectural national. Personne pour vous dire de quelle couleur peut être votre maison, pas de HOA, pas de comité d’architecture. Kyoto et une poignée de quartiers pittoresques ont des règles paysagères, mais ce sont des exceptions.
Et les surfaces minimales de terrain existent à peine. Les collectivités locales peuvent en fixer une, mais la loi nationale plafonne ce minimum à deux cents mètres carrés. C’est le minimum maximum. Pendant ce temps, un minimum d’un quart d’acre est la norme dans les banlieues américaines, soit mille mètres carrés. Cinq fois plus que tout ce que le Japon autorise une commune à exiger.
Les parcelles ont donc été divisées au fil des années en lots de plus en plus petits. Ce qui crée ces quartiers denses, piétons et pleins de commerces, et maintient une offre élevée pour que le logement ne devienne pas hors de prix.
Le fait de pouvoir construire des locaux commerciaux dans la plupart des zones permet aux gens de lancer un projet passion pour bien moins cher que dans n’importe quel pays occidental. Et cela veut dire que vous pouvez vous promener dans votre quartier, trouver tout ce dont vous avez besoin et créer de vrais liens et une vraie communauté.
En tant qu’acheteur étranger, il n’est pas nécessaire de mémoriser les treize zones. L’essentiel à savoir, c’est où vous pouvez louer, où vous ne pouvez pas, et quelle licence vous pouvez obtenir dans chacune.
La licence ryokan est la même partout. C’est une loi nationale. Vous pouvez l’obtenir dans six zones : zone résidentielle de catégorie 1, zone résidentielle de catégorie 2, zone quasi résidentielle, zone commerciale de proximité, zone commerciale et zone quasi industrielle.
Une licence ryokan vous permet de louer trois cent soixante-cinq jours par an sans restriction. Vous devez respecter les exigences réglementaires de la collectivité locale, et passer une inspection incendie et une inspection sanitaire. Nous recommandons à tous nos clients de viser cette licence, parce qu’elle est stable, bien établie, et qu’elle n’est pas dans le viseur du gouvernement actuel.
Le minpaku, lui, n’est pas uniforme. Chaque collectivité locale peut déterminer où l’obtenir, combien de jours vous pouvez louer, selon la zone où vous vous trouvez. Il est déjà plafonné à cent quatre-vingts jours au niveau national, puis souvent restreint davantage au niveau local.
Et depuis juillet 2026, l’Agence japonaise du tourisme a indiqué aux collectivités locales qu’elles peuvent fixer ce nombre à zéro. Zéro jour. Autrement dit, une interdiction totale pure et simple. Les directives nationales disaient auparavant que les arrêtés à zéro jour n’étaient pas appropriés, mais nous y voilà, et je vous garantis que certaines communes vont le faire.
C’est pourquoi nous déconseillons à nos clients la licence minpaku.
En revanche, dans n’importe quelle zone du Japon, vous pouvez louer en longue durée. Trente jours ou plus. Le locataire signe un vrai bail, & il reçoit un 重要事項説明, explication des points importants, où certains éléments du contrat doivent lui être expliqués oralement. Cela peut se faire par appel vidéo. Nous sommes en train de mettre en place un système pour simplifier tout cela.
Donc si vous possédez une maison dans une zone restreinte, nous pouvons quand même la proposer pour des séjours d’un mois. Honnêtement, je pense que c’est une excellente option pour ceux qui ne veulent pas se compliquer la vie avec les démarches de licence.
Si vous voulez une vraie location courte durée, avec la possibilité de louer votre maison sur Airbnb, VRBO, Rakuten Travel, Booking, Google Travel (je crois que je les ai tous cités), concentrez-vous sur les zones éligibles à la licence ryokan. Évitez le minpaku dans 99 % des cas. Et si une demande plus faible ne vous dérange pas mais que vous voulez quand même que quelqu’un occupe votre maison pour compenser les coûts, optez pour la location au mois.
Voilà, c’était mon petit discours !
Explorez les opportunités vous-même : consultez les annonces actuelles sur Nipponhomes.com
Réserver une consultation | S’abonner à notre newsletter
Ces derniers temps, nous avons constitué une solide liste de partenariats voyage + ski.
Si vous préparez un voyage et avez besoin de bagages, de masques de ski, d’une assurance et de bien d’autres choses, il y a de très bonnes offres ci-dessous.
Nous cherchons toujours à nous associer à de belles marques de voyage et de ski.
Si vous souhaitez apparaître sur notre page d’avantages ou devenir partenaire, contactez-nous ici :
Ce contenu est fourni à titre informatif et éducatif uniquement et reflète mes opinions et mon expérience personnelles. Je ne suis ni conseiller financier agréé, ni conseiller fiscal, ni avocat. Les lecteurs doivent effectuer leurs propres vérifications et consulter des professionnels qualifiés avant toute décision d’investissement.
Passez à l’étape suivante
Rejoignez notre communauté pour des analyses et des ressources exclusives sur l’investissement immobilier au Japon.
Notre équipe
Découvrez les fondateurs.
Derek travaille dans l’univers Airbnb depuis plus de 10 ans et vient d’acheter une maison au Japon. Il a hâte de faire découvrir cette opportunité d’investissement à d’autres, aux États-Unis comme à l’étranger.
Passionné d’aventure, Nick a toujours rêvé de posséder une propriété au Japon. Son rêve s’est enfin réalisé quand Derek l’a embarqué dans l’affaire du siècle à Hokkaido, au Japon – l’un des endroits préférés de Nick sur Terre.