Comment une maison modeste à Otaru pourrait battre votre portefeuille

Otaru est une petite ville portuaire sur Hokkaido, l’île la plus au nord du Japon, à seulement 30 minutes de train de Sapporo.

C’est peut-être discrètement l’une des meilleures villes gastronomiques du Japon, et ce n’est pas peu dire. J’ai parlé à tellement de voyageurs qui m’ont dit que leur meilleur repas au Japon n’était ni à Tokyo ni à Osaka… mais ici, à Otaru.

L’attrait de la ville ne fait que grandir. Le Shinkansen (train à grande vitesse) est en cours de prolongement jusqu’ici, ce qui signifie que vous pourrez bientôt aller directement de Tokyo à Otaru en tout confort.

Et comme si ça ne suffisait pas, les trois stations de ski les plus enneigées du monde se trouvent juste à la sortie de la ville.

Alors oui, il se passe beaucoup de choses ici. Nous adorons Otaru pour nous-mêmes, mais c’est aussi une fantastique opportunité d’investissement.

Le bien

Nous allons décortiquer une maison précise actuellement en vente dans la zone Ryokan d’Otaru, ce qui signifie qu’elle peut légalement obtenir une licence pour Airbnb ou la location courte durée.

• Prix affiché : 45 000 USD
• 5 chambres, 1 salle de bains + garage couvert (un énorme atout pour attirer les skieurs)
• À 20 minutes à pied de la future gare du Shinkansen et du quartier des restaurants du centre-ville

Passons maintenant aux chiffres.

Détail des frais d’acquisition

Total : ≈ 9 000 USD

Coût d’achat tout compris : 54 000 USD

Détail des coûts de rénovation

Je ne suis pas encore entré dans ce bien en particulier, mais d’après notre expérience, j’estime que les améliorations suivantes sont nécessaires pour le hisser au meilleur niveau Airbnb :

Rénovation totale : ≈ 10,7 M ¥ / 70 000 USD

Investissement total

Achat + frais d’acquisition + rénovation = environ 124 000 USD

Voyons maintenant ce que cet investissement peut rapporter.

Potentiel de revenus Airbnb

• Tarif moyen par nuit : 195 $
• Jusqu’à 250 $ en hiver
• Environ 150 $ en automne/printemps
• Taux d’occupation moyen : 50 % (178 nuits/an)

Soit 34 710 $ de revenu brut annuel.

Nos clients conservent généralement environ 54 % du brut une fois toutes les dépenses déduites, notamment :

• Déneigement (~300 000 ¥ / 2 000 $ par an)
• Charges (~300-400 000 ¥ / 2 500 $ par an)
• Frais de gestion (28 %)

Cela donne environ 18 000 $ de bénéfice net par an, soit un taux de capitalisation de 14 %.

En résumé

Même avec des hypothèses prudentes, en surestimant les coûts et en sous-estimant les rendements, les chiffres d’Otaru sont excellents.

Certains de nos Airbnb haut de gamme dans le secteur dépassent les 350 $ la nuit en hiver, et les biens avec des atouts uniques (comme un sauna privatif) affichent souvent un meilleur taux d’occupation.

Pour nous, Otaru est le point idéal au Japon :

• Prix d’entrée abordable
• Neige et gastronomie de classe mondiale
• Forte demande touristique toute l’année

Que vous cherchiez un refuge de ski personnel ou un Airbnb rentable, Otaru offre les deux.

Commencez à investir, ou mieux encore, achetez cette maison.

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