Construire du neuf ou rénover une vieille maison au Japon ?

Ces derniers temps, mon blog s’est pratiquement transformé en FAQ client : chaque semaine, une excellente question posée lors d’un appel devient un nouvel article.

Alors merci à tous mes clients de m’occuper autant et de divertir les lecteurs de ce Substack.

Le sujet de cette semaine est revenu plusieurs fois, alors je me suis dit qu’il était temps d’en parler : vaut-il mieux acheter un terrain et construire du neuf au Japon, ou acheter une vieille maison et la rénover ?

J’ai un avis assez constant sur la question depuis longtemps… et après avoir creusé davantage de chiffres réels et comparé des dizaines de transactions, je peux affirmer avec confiance que j’avais raison depuis le début.

Le rêve du neuf

Il y a quelque chose d’indéniablement séduisant à acheter un terrain, engager un constructeur et emménager dans une maison flambant neuve, propre, moderne, isolée, parasismique et personnalisée exactement comme vous le voulez. Pas de moisissure. Pas de poutres pourries. Pas de plomberie mystère. Pas d’odeurs bizarres. Et, pour certains, personne d’autre n’y aura jamais vécu.

Si la prévisibilité est la priorité, construire du neuf est l’option la plus sûre qui soit.

Dans des endroits comme Otaru, les terrains pas très bien placés mais entièrement constructibles, avec accès à la route et raccordements, coûtent généralement autour de 3 à 5 M ¥ (20 000 à 35 000 USD).
Ensuite, on commence à construire.

Une maison typique de 100 m², soit environ 1 000 pi² (plutôt petite selon la plupart des standards américains), revient généralement à 20 à 30 M ¥ (135 000 à 200 000 USD) selon les spécifications, l’isolation, l’agencement et les finitions. Les constructions en bois se situent plutôt dans le bas de la fourchette ; l’isolation pour régions très enneigées et les systèmes haut de gamme à haute efficacité énergétique tirent vers le haut.

Le préfabriqué n’est pas forcément moins cher.
Daiwa House, Sekisui House, Toyota Home (oui, Toyota construit des maisons préfabriquées) produisent des maisons incroyables, assemblées rapidement et parmi les meilleures en matière de résistance aux séismes. Mais aujourd’hui, même les préfabriquées « modèle de base » de 100 m² démarrent souvent autour de 25 à 30 M ¥ (170 000 à 200 000 USD), hors terrain.

Entre le temps de conception, la paperasse, les permis, la mise à niveau des raccordements, les fondations et la préparation du terrain, la plupart des constructions neuves, sur mesure ou préfabriquées, prennent 6 à 12 mois avant que vous puissiez y habiter ou les louer.

Plutôt 6 mois pour du préfabriqué et 12 mois pour une construction sur mesure.

Aucun doute : construire du neuf est la voie la moins risquée et la plus prévisible.
Si vous avez 25 à 30 M ¥ ou plus à dépenser et que vous voulez vous simplifier la vie, c’est un excellent choix.

Mais on oublie la raison pour laquelle la plupart des gens tombent amoureux de l’idée du Japon…

Ce qui fait rêver au Japon, ce ne sont pas les maisons neuves à 200 000 USD, ce sont les vieilles maisons pas chères

Quand on regarde vraiment pourquoi les étrangers sont hypnotisés par l’idée d’acheter au Japon, ce n’est pas parce qu’on peut y construire une maison préfabriquée à 180 000 $.
On peut construire une maison chère dans des dizaines de pays.

La vraie magie, c’est que le Japon a un excédent de vieilles maisons incroyablement bon marché, et beaucoup d’entre elles sont structurellement saines, parfaitement habitables et situées dans des villes superbes et pittoresques, près des stations de ski et des plages.

Les pépites existent vraiment.

Un exemple récent avec nos propres clients :
nous avons vendu une maison entièrement isolée, avec une cuisine neuve, en très bon état, pour 21 000 USD.
Une maison vraiment confortable dans une super ville de ski. Où trouver ça ailleurs…

C’est ça, la proposition de valeur du Japon.

Au Japon, la main-d’œuvre est moins chère qu’aux États-Unis, mais pas tellement, et les matériaux coûtent à peu près pareil : quand vous construisez une maison entièrement neuve, vous paierez donc presque toujours plus cher que si vous rénovez intelligemment une vieille maison.

Et c’est pourquoi, quand on combine :

• un prix d’achat très bas
• des choix de rénovation malins
• un excédent de biens disponibles
• des emplacements incroyables

…on comprend parfaitement pourquoi tant d’étrangers se concentrent sur les vieilles maisons plutôt que sur terrain + construction neuve.

La rénovation est l’option la plus logique financièrement

Regardons des chiffres réels, pas des hypothèses.

Un scénario de réussite typique que nous voyons encore et encore :

• Achat d’une vieille maison : 4 à 6 M ¥ (27 000 à 40 000 USD)
• Rénovation : 5 à 8 M ¥ (35 000 à 55 000 USD)
• Total : 11 à 14 M ¥ (75 000 à 95 000 USD)

Et vous obtenez quelque chose de chaleureux, moderne, isolé, fonctionnel, prêt pour la location courte durée et esthétiquement intéressant, dans un endroit où vous avez vraiment envie de passer du temps. Est-ce la maison parfaite ? Probablement pas, mais avec des choix de design malins, vous avez une maison pleine de caractère où d’autres auront envie de séjourner.

Même si vous tombez sur une « maison à problèmes » qui nécessite de nouvelles pompes à chaleur, une nouvelle installation électrique, une nouvelle salle de bain, une nouvelle cuisine, de nouveaux sols et une nouvelle isolation, vous en aurez généralement pour 15 à 18 M ¥ (100 000 à 120 000 USD) au final.

Toujours nettement moins cher qu’un terrain + construction neuve.
Toujours nettement moins cher qu’une démolition + préfabriqué.
Toujours nettement moins cher que n’importe quel équivalent aux États-Unis, au Canada, en Australie ou en Europe.

Si votre objectif est d’avoir une résidence secondaire pas chère au Japon
ou de gérer une location courte durée rentable,
je ne vois aucun scénario où une construction neuve bat financièrement une rénovation bien menée.

Vous entrez moins cher.
Vous commencez à exploiter plus vite.
Votre rendement cash-on-cash est meilleur.
Vous avez plus de caractère et plus de « charme japonais », ce pour quoi vos voyageurs paieront.

Mais soyons honnêtes, ça ne se passe pas toujours sans accroc

Les vieilles maisons peuvent être des affaires incroyables… mais seulement si vous achetez la bonne.

Si vous achetez une ruine structurellement compromise sans inspection, vous pouvez claquer 10 à 15 M ¥ rien qu’à réparer des problèmes dont vous ignoriez l’existence, et vous regretterez de ne pas avoir construit du neuf.

Mais si vous faites appel à nous, nous ne laisserons pas ça arriver.

Si vous achetez malin et que vous vérifiez :

• des fondations solides
• l’absence de pourriture ou de moisissure importante
• une bonne toiture et une bonne charpente
• une électricité et une plomberie correctes
• aucune mauvaise surprise liée à l’amiante

Alors rénover sera presque toujours la voie la moins chère et la plus gratifiante au Japon.

C’est pourquoi tant de nos clients finissent ici :
maison à 5–10 M ¥ + rénovation à 5–8 M ¥ = 11–15 M ¥ tout compris
Simple, abordable, rapide et parfait pour la location courte durée.

Et si une maison propre mais un peu datée ne vous dérange pas, vous pouvez carrément sauter la rénovation.

Alors, que choisir ?

Voici la façon la plus simple de voir les choses :

• Si vous voulez la certitude avant tout, que vous avez un budget plus important et que vous voulez éviter les surprises : construisez du neuf.
• Si vous voulez le meilleur rapport qualité-prix, le meilleur ROI et le plus de maison pour votre argent : achetez une vieille maison et rénovez-la.

Les deux voies peuvent fonctionner, construire du neuf ou rénover de l’ancien. Mais soyons honnêtes sur la raison pour laquelle la plupart d’entre nous sont là.

Nous ne cherchons pas à acheter au Japon parce que nous sommes riches et pouvons nous offrir une maison préfabriquée de 1 000 pi² à 200 000 $.

Nous sommes là parce que les prix nous ont exclus du marché dans nos pays d’origine, et que le Japon nous tend la main en disant : « Prends ma main. Tu peux encore devenir propriétaire. »

Ici, vous pouvez encore acheter une maison vraiment bien pour le prix d’une voiture d’occasion, une maison où vous auriez vraiment envie de vivre, dans un endroit où vous auriez vraiment envie de vivre, avec un 7-Eleven juste au coin de la rue.

C’est le rêve que tout le monde a dans un coin de la tête.

Si vous cherchez le Zillow du Japon, nous l’avons créé. Il s’appelle NipponHomes.com : le moyen le plus simple de trouver, d’acheter et de gérer un bien immobilier au Japon en tant qu’étranger.

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