Le Japon va-t-il interdire aux étrangers d’acheter des maisons ?

Si vous rêvez d’acheter une maison au Japon, l’actualité de ces derniers mois vous a probablement paru… rude.

Les frais de visa pour les étrangers augmentent.
Le gouvernement a lancé une étude sur la façon dont d’autres pays limitent l’accès des étrangers à la propriété immobilière.
Il y a une nouvelle volonté de revoir la politique d’immigration et de durcir les règles pour certains résidents étrangers.

Ajoutez à cela l’ambiance sociale : des vidéos virales de touristes qui font hurler leurs enceintes dans le métro, font du parkour dans les temples, et des sections commentaires pleines de « rentrez chez vous ». Si vous êtes un étranger qui aime et respecte sincèrement le Japon et que tout ce que vous voulez, c’est une petite maison de campagne pour passer ici autant de jours que possible avec un visa touristique… il est très facile de commencer à paniquer :

« Est-ce que je dois me dépêcher d’acheter une maison tout de suite avant que le Japon nous l’interdise ? »

Et en tant que personne dont le métier est littéralement d’aider des étrangers à acheter des maisons au Japon, croyez-moi : j’adorerais vous dire « Oui, vite, achetez aujourd’hui. » Mais je ne pense pas que ce soit honnête.

Prenons du recul et regardons ce qui se passe vraiment.

Qu’est-ce qui a réellement changé jusqu’ici ?

Certaines choses sont bien réelles, et elles méritent d’être reconnues :

• Les frais de visa augmentent fortement
  Le Japon prévoit sa première grande hausse des frais de visa depuis 1978. Les visas à entrée unique, autour de 3 000 ¥, et les visas à entrées multiples, autour de 6 000 ¥, vont augmenter nettement, en partie pour couvrir les coûts de traitement et en partie en réponse au tourisme record.
• L’immigration et la « politique envers les ressortissants étrangers » sont en cours de révision
  Le gouvernement de la Première ministre Sanae Takaichi a lancé des réunions ministérielles pour réécrire les politiques relatives aux ressortissants étrangers d’ici le début de l’année prochaine. L’objectif affiché est de durcir les règles visant les personnes qui dépassent la durée de leur séjour, abusent du système ou causent des problèmes, pas d’interdire toute présence étrangère au Japon.
• Il y a bien une nouvelle attention portée à la propriété immobilière des étrangers
  En octobre 2025, le gouvernement a lancé une étude d’état des lieux sur la façon dont des pays comme le Canada, l’Allemagne, la Corée du Sud et Taïwan encadrent les acheteurs étrangers. L’idée est d’utiliser ces recherches pour orienter d’éventuelles révisions des lois japonaises d’ici la fin de l’exercice budgétaire.
• L’immobilier lié à la sécurité nationale est déjà réglementé
  Le Japon dispose d’une « loi sur l’examen des biens immobiliers et installations importants » qui permet au gouvernement de surveiller et, dans les cas extrêmes, de restreindre l’usage des terrains autour des bases militaires, des centrales nucléaires, des îles éloignées, etc. Ce cadre est en train d’être étendu à davantage de zones surveillées dans les grandes villes

Donc oui : il y a du mouvement, c’est réel.
Mais voici ce qui n’a pas changé.

Ce qui n’a pas changé : les étrangers peuvent toujours acheter librement des maisons

À l’heure actuelle :

• Le Japon ne restreint pas l’achat de biens immobiliers par les étrangers.
  Les ressortissants étrangers peuvent acheter des terrains et des bâtiments en pleine propriété, avec les mêmes droits que les citoyens japonais. Aucune résidence, aucun visa spécial ni aucune nationalité n’est exigé.
• Acheter un bien en tant qu’étranger ne vous donne pas de visa ni de droit de résidence. La fiscalité et les règles d’enregistrement sont globalement les mêmes que pour les Japonais.

Autrement dit : juridiquement, le Japon reste l’un des grands pays les plus ouverts au monde en matière de propriété immobilière des étrangers.

Et dans le même temps, d’autres branches du gouvernement continuent de promouvoir haut et fort l’investissement direct étranger : elles disent ouvertement vouloir davantage de capitaux, d’idées et de personnes venus de l’étranger pour soutenir la croissance.

Il y a là une tension : d’un côté, l’inquiétude face aux « acteurs malveillants » et au surtourisme ; de l’autre, un besoin structurel de capitaux et de visiteurs extérieurs.

Pourquoi une interdiction générale de l’achat de maisons par les étrangers est très improbable

1. Le Japon a toujours besoin de capitaux et d’acheteurs étrangers

Les investisseurs étrangers ont acheté pour environ 940 milliards de yens d’immobilier japonais en 2024, un bond de 63 % par rapport à l’année précédente, mais cela ne représente toujours qu’une part de l’investissement intérieur total.

Même à Tokyo, le marché le plus chaud et le plus international, les acheteurs basés à l’étranger ont représenté environ 3,5 % des achats d’appartements neufs au premier semestre 2025. C’est le double de l’année précédente, mais ça reste minuscule en valeur absolue.

Alors oui, l’argent étranger se remarque dans certaines poches de luxe de Tokyo. Mais à l’échelle nationale, les acheteurs étrangers sont très loin de dominer le marché comme ils le font, par exemple, dans certaines régions du Canada ou de Nouvelle-Zélande.

Dans le même temps, les prix des terrains augmentent surtout sous l’effet de facteurs intérieurs : reprise économique, réaménagements et tourisme dans des zones déjà populaires, et non d’un gigantesque accaparement de terres par des étrangers.

2. Le vrai problème structurel reste la surabondance, pas la pénurie

En dehors de Tokyo et de quelques autres grandes villes, le Japon a le problème inverse du Canada ou de l’Australie :

• une population qui diminue
• un parc de logements vieillissant
• un énorme stock de maisons vacantes ou sous-utilisées

Même en 2024, les données officielles montrent une hausse générale de la valeur des terrains, mais elle se concentre dans les zones urbaines bien desservies et les zones touristiques. De grandes parties du Japon rural continuent de lutter contre le dépeuplement et les logements vides.

Si vous interdisez ou faites fuir le petit vivier d’étrangers prêts à acheter des fermes de 50 à 100 ans dans une ville qui se dépeuple depuis 30 ans… qui reste-t-il pour les acheter ? Le gouvernement le sait.

3. Les mesures visent clairement les « acteurs malveillants » et les terrains stratégiques

Si vous lisez le vocabulaire employé autour de ces nouvelles révisions, une tendance saute aux yeux :

• Les lois sur les terrains liés à la sécurité nationale et leurs mises à jour portent toutes sur les terrains proches des bases, les îles éloignées et les infrastructures clés, pas sur les chalets de ski ou les kominka dans les préfectures de l’intérieur.
• Les articles et les responsables parlent sans cesse de dissuader les « acteurs malveillants », en particulier les acheteurs étrangers liés à des États près de sites sensibles, pas les gens ordinaires qui achètent une résidence secondaire.
• L’équipe de Takaichi envisage aussi un comité d’examen des investissements étrangers sur le modèle du CFIUS pour contrôler certaines transactions au nom de la sécurité nationale, pas une interdiction générale de la propriété étrangère.

Cela correspond assez bien aux signaux envoyés par la Première ministre et d’autres ministres : il s’agit de renforcer les contrôles contre les abus, les risques pour la sécurité et les points chauds du surtourisme, plutôt que d’empêcher les particuliers ordinaires d’être propriétaires.

Qu’est-ce qui pourrait vraiment changer ?

Le Japon pourrait-il faire quelque chose concernant les acheteurs étrangers ? Oui. Les changements probables sont :

• Davantage de contrôles et de déclarations dans les zones sensibles
  Le cadre des « biens immobiliers importants » continuera probablement de s’étendre autour des bases, des ports et des infrastructures clés. Dans ces zones, les propriétaires étrangers pourraient faire face à davantage d’obligations déclaratives, de restrictions d’usage ou, dans les cas extrêmes, de limites sur les nouveaux achats.
• Des règles plus strictes pour les investisseurs non-résidents sur les marchés urbains tendus
  Comme les investisseurs étrangers sont concentrés sur quelques segments urbains haut de gamme, en particulier les appartements du centre de Tokyo, c’est là que des règles « anti-spéculateurs » à la canadienne ont le plus de chances d’apparaître en premier (obligations de déclaration supplémentaires, impôts plus élevés).
• Des règles de nationalité/réciprocité à la marge
  Certaines propositions parlent de « réciprocité » (n’autoriser que les citoyens de pays où les Japonais peuvent eux aussi acheter librement) ou de limites liées à la sécurité nationale. Les analystes qui suivent ces propositions s’attendent généralement à ce qu’elles soient étroites et ciblées, et non une interdiction générale à l’échelle nationale.

Mais dans les commentaires juridiques comme dans ceux du secteur, le ton est constant : on ne s’attend pas à ce que le Japon claque la porte au nez des acheteurs étrangers ; on s’attend à ce qu’il ajoute davantage de filtres et de garde-fous.

Ce que cela signifie si vous rêvez d’une maison à la campagne

La plupart de nos clients veulent acheter dans des villes rurales. Le gouvernement n’a vraiment aucun intérêt à interdire ou à compliquer l’achat de ces maisons par des étrangers.

Les personnes que nous accompagnons :

• achètent dans de petites villes et des zones rurales
• rénovent des logements anciens ou vacants
• dépensent leur argent localement
• sont souvent les seuls acheteurs réalistes pour certaines de ces maisons

Du point de vue du gouvernement, ce n’est pas un problème, c’est une solution au dépeuplement et aux logements vacants.

Les règles pourraient-elles se durcir un peu à l’avenir ? Bien sûr. Personne ne peut vous garantir un risque zéro. Mais au vu de ce qui est réellement sur la table aujourd’hui, le scénario le plus probable est :

• davantage de contrôles dans les zones stratégiques et très demandées (bases, ports, centre de Tokyo), et
• très peu de changements pour les étrangers qui achètent tranquillement, rénovent et utilisent des maisons rurales pour un usage personnel ou du tourisme à petite échelle.

Alors… faut-il se précipiter ?

Voici mon avis honnête :

• Si vous êtes déjà prêt à acheter, financement en place, région choisie, je ne retarderais pas juste pour « voir ce qui se passe ».
• Mais si vous en êtes au début du processus, je ne pense pas que vous deviez acheter une maison dans la panique dès demain, par peur que le Japon copie soudain le Canada et interdise complètement les acheteurs étrangers.

Est-ce que je pourrais me tromper ? Absolument. Les lois peuvent nous surprendre. Mais au vu des fondamentaux, des incitations et du type de propositions sur la table, je parierais sur une réglementation progressive et ciblée plutôt que sur une interdiction générale du jour au lendemain de la propriété étrangère, surtout sur les marchés ruraux des akiya, là où cherchent la plupart de mes clients.

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