Pourquoi les maisons au Japon sont si bon marché

Commençons par une évidence : la population du Japon diminue d'année en année depuis 2011. Rien qu'en 2024, le pays a enregistré une perte nette d'environ 500 000 personnes, en raison du faible taux de natalité constant du Japon. Les projections estiment que d'ici 2060, la population du Japon sera inférieure de 30 % à ce qu'elle était à son apogée. Bien que l'immigration soit assez stricte par rapport aux autres pays occidentaux, le nombre de résidents étrangers a presque quadruplé depuis 2008 et le Japon a lentement mais continuellement assoupli les règles d'immigration.

Qu'est-ce que cela signifie pour le marché immobilier ? Un énorme excédent de logements avec quelques autres problèmes culturels et gouvernementaux qui contribuent à exacerber le problème (que le logement bon marché soit un problème ou non, cela dépend de votre point de vue, j'aime penser que le logement abordable est une bonne chose)

Au Japon, il existe une forte préférence culturelle pour nouveauté. Les gens veulent les dernières nouveautés. Cette tendance se reflète dans les ventes de voitures d'occasion, où les voitures d'occasion se vendent nettement moins cher que les autres pays de l'OCDE. Cette préférence se retrouve également dans l'immobilier. Les maisons neuves ont beaucoup plus de valeur que les anciennes. Il est extrêmement rare qu'un ressortissant japonais achète ces Akiyas (maisons abandonnées).

Le Japon se trouve sur la « ceinture de feu », l'une des zones les plus sismiques du monde. Environ 20 % des séismes mondiaux de magnitude 6,0 ou plus se produisent au Japon. En raison de cette menace constante et d'autres menaces liées aux catastrophes naturelles, il existe une croyance profondément ancrée selon laquelle les bâtiments, en particulier les maisons, sont temporaires et il existe un précédent historique à cet égard. Chaque tremblement de terre majeur peut entraîner des destructions et, avant l'avènement des normes antisismiques, les destructions étaient immenses. Les maisons sont donc traitées comme des denrées périssables.

Cet état d'esprit crée une sorte de cercle vicieux : si tout le monde pense que sa maison sera de toute façon démolie et reconstruite par le prochain propriétaire, pourquoi s'embêter à effectuer certains travaux d'entretien coûteux ? Alors que les intérieurs peuvent être bien rangés et propres, les extérieurs sont négligés. Les maisons ne sont pas repeintes. Les toits ne sont pas améliorés. Il n'existe pratiquement aucune culture du bricolage comme celle que l'on retrouve aux États-Unis, où Home Depot et Lowe's sont des produits de base du quartier. Au Japon, ce type de magasins de bricolage à grande surface est rare. Les maisons sont considérées comme des actifs qui se déprécient, et non comme des investissements à long terme.

Cette philosophie se retrouve sur le marché du travail japonais. Par habitant, le Japon compte 3,8 fois plus d'architectes que les États-Unis, et les emplois liés à la construction représentent 2,1 fois plus de la population. C'est parce que la demande de logements neufs est extrêmement élevée.

En tant que western, nous considérons l'achat d'une maison comme un investissement. L'achat d'une maison est historiquement considéré comme le principal moyen par lequel la classe moyenne crée de la richesse. On parle souvent de « plan d'épargne forcée », car lorsque les propriétaires remboursent leur prêt hypothécaire, ils accumulent des capitaux propres dans un actif qui a tendance à s'apprécier au fil du temps. Au Japon, l'achat d'une maison est considéré comme un logement, il n'y a aucun capital à gagner et aucun investissement à réaliser. Bien que certaines villes et préfectures aient connu une hausse des valeurs ces dernières années, c'est généralement cet état d'esprit.

Le résultat ? Un grand nombre de maisons anciennes, souvent abandonnées, sont éparpillées dans les zones rurales et urbaines. Beaucoup d'entre eux sont répertoriés sur ce que l'on appelle « Banques Akiya »—des plateformes gérées par le gouvernement local où les logements vacants sont vendus à bas prix, voire offerts gratuitement, dans l'espoir de revitaliser les villes mourantes.

Passage à niveau près du parc Yoyogi

Les lois de zonage japonaises jouent également un rôle majeur à cet égard. Certains experts économiques ont décrit le système de zonage du Japon comme un laisser-faire, grâce à son cadre de libre marché qui donne la priorité à la croissance. Contrairement à de nombreux pays occidentaux, il n'y a pas de restrictions architecturales strictes, de mandats de préservation historique ou de supervision stricte à la Hoa, la croissance est la priorité, les architectes japonais ont beaucoup plus de liberté en matière d'esthétique. Les 12 catégories de zonage du Japon sont basées sur des niveaux de nuisance maximaux plutôt que sur des exclusions d'utilisation strictes. Cela signifie que des bâtiments résidentiels de différents types, formes et tailles peuvent être construits dans la plupart des zones, ce qui donne aux promoteurs et aux propriétaires une plus grande flexibilité dans la manière dont ils utilisent le terrain.

Je lis souvent des blogs sur l'immobilier japonais qui affirment que les droits de succession jouent également un rôle dans la crise d'Akiya que traverse le Japon. L'histoire est la suivante : de jeunes citadins japonais qui ont hérité de propriétés familiales rurales abandonnent ces maisons dans le but d'éviter de payer des droits de succession. Bien que le Japon ait le taux d'impôt sur les successions le plus élevé au monde, avec un taux d'imposition pouvant atteindre 55 %, il existe une exemption de base de 30 millions de yens ou moins, soit environ 211 000 dollars américains au moment de la rédaction de cet article. La plupart de ces maisons, en particulier dans les villes rurales, ne coûtent pas près de 200 000 dollars américains. Je ne vois donc pas comment les droits de succession affecteraient la prise de décision des Indiens japonais concernant ces maisons très bon marché. Il y a peut-être autre chose qui me manque.

Lorsque vous combinez ces facteurs, le déclin de la population, les préférences culturelles, l'idée que les maisons sont des actifs qui se déprécient et des lois de zonage laxistes, vous obtenez la situation actuelle du logement au Japon.

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