Budgets de rénovation et prise de conscience : ce que vous pouvez obtenir en termes de réparations de 2 millions de yens

Mettons une chose au clair : cette maison de 300 000 yens de la banque Akiya n'est pas prête à emménager. Si c'était le cas, ce ne serait pas 300 000 yens. Comprendre les coûts de rénovation n'est pas seulement utile, c'est essentiel pour déterminer si vous voulez obtenir une offre ou si vous vous retrouvez dans une situation financière difficile.

Après avoir géré les rénovations de dizaines de propriétés d'Akiya, nous avons appris que les budgets de rénovation au Japon suivent des modèles prévisibles. Plus important encore, nous avons appris que les gens sous-estiment constamment les coûts et qu'ils dépensent inutilement trop.

Le Reality Check de 2 millions de yens

2 millions de yens (environ 14 000 dollars) est le chiffre magique que la plupart des acheteurs étrangers entendent dire. Voici ce que cela vous apporte réellement et ce qu'il n'apporte pas.

Ce que 2 millions de yens couvrent :

• Mises à jour électriques de base (prises, interrupteurs, panneau principal si nécessaire)
• Réparations de plomberie (réparation des fuites, mise à jour des appareils)
• Remplacement du tatami dans 2-3 pièces
• Peinture fraîche partout
• Réparations mineures de la toiture (nettoyage des gouttières, remplacement des tuiles endommagées)
• Nouveau revêtement de sol dans les zones cuisine/salle de bain
• Rafraîchissement de base de la cuisine (pas remplacement)

Ce que 2 millions de yens ne couvrent certainement pas :

• Réparations structurales
• Remplacement complet de la cuisine/salle de bain
• Modernisation des installations septiques
• Travaux de toiture majeurs
• Problèmes liés à la fondation
• Ajouter de l'isolant
• Installation de systèmes de chauffage modernes

Les coûts cachés dont personne ne vous prévient

Démolition et élimination - Les lois japonaises d'élimination de 200 000 à 500 000 yens sont strictes et coûteuses. Cette montagne de vieux meubles, de tatamis et d'articles ménagers aléatoires ? L'enlever correctement coûte cher.

Reconnexion aux services publics - 100 000 à 300 000 yens Si les services publics sont déconnectés depuis des années, les remettre en ligne ne se résume pas à un simple appel téléphonique. Parfois, vous recherchez de nouvelles connexions, des panneaux mis à jour ou des mises à niveau du système.

Conformité au code - 300 000 à 800 000 yens Les maisons anciennes peuvent avoir besoin d'être mises à jour pour répondre aux codes du bâtiment en vigueur, en particulier pour la sécurité électrique et sismique.

Problèmes d'accès - 150 000 à 400 000 yens Si les entrepreneurs ne peuvent pas se rendre directement chez vous en voiture, chaque livraison de matériaux et l'élimination des déchets coûtent plus cher.

Réalité de la rénovation régionale

Rénovations à Hokkaido :

• Coûts de matériel plus élevés en raison de l'expédition
• Excellente disponibilité des sous-traitants
• Concentrez-vous sur l'isolation et le chauffage (essentiel)
• Budget 20 % supérieur à celui du Japon continental

Rénovations rurales :

• Coûts de main-d'œuvre réduits
• Sélection limitée de sous-traitants
• Des délais de projet plus longs
• Les matériaux traditionnels peuvent être coûteux

Rénovations de la zone touristique :

• Des prix premium pour tout
• Entrepreneurs réservés des mois à l'avance
• Des normes plus élevées sont attendues
• Une bonne valeur de revente favorise des investissements plus élevés

La décision de 500 000 yens contre 5 millions de yens

Budget de 500 000 yens (habitabilité de base) :

• Résoudre les problèmes immédiats (fuites, risques électriques)
• Rendez-le sûr et fonctionnel
• Gardez le caractère d'origine intact
• Parfait pour une utilisation le week-end ou pour des visites de courte durée

Budget de 2 millions de yens (vie confortable) :

• Adressez-vous à tous les principaux systèmes
• Des commodités modernes sans perdre de charme
• Idéal pour une vie à temps plein ou un potentiel locatif
• Un endroit idéal pour la plupart des acheteurs étrangers

Budget de 5 millions de yens (modernisation complète) :

• Cuisine et salles de bain contemporaines
• Isolation et chauffage adéquats
• Fonctionnalités de maison intelligente si vous le souhaitez
• Finition de qualité supérieure pour une location ou une revente haut de gamme

Ce que nous avons appris des rénovations effectuées par nos clients

Commencez par l'infrastructure, pas par l'esthétique. Réparez d'abord le toit, la plomberie et l'électricité. Cette cuisine digne d'Instagram n'a pas d'importance si de l'eau coule par le plafond.

Les entrepreneurs japonais sont prudents en ce qui concerne les estimations. S'ils disent 1 million de yens, prévoyez un budget de 1,2 million de yens. Ils sont généralement assez précis, mais ils ne tiennent pas toujours compte des problèmes de découverte.

Le calendrier est important pour les coûts. Les coûts de rénovation augmentent pendant la Golden Week, les vacances d'été et la fin de l'année. Planifiez en fonction de ces périodes si possible.

Les éléments traditionnels sont coûteux à restaurer correctement. Cette belle mais endommagée ranma (traverse décorative en bois) pourrait coûter 300 000 yens pour être réparée correctement.

Les étapes de rénovation qui ont du sens

Phase 1 : Séchez-le en toute sécurité (300 000 à 800 000 yens)

• Réparer les fuites sur le toit
• Résoudre les risques électriques
• Assurer les travaux de plomberie
• Nettoyage et désencombrement de base

Phase 2 : Mettez-le à l'aise (800 000 à 2 000 000 yens)

• Rénover la cuisine et la salle de bain
• Remplacer le revêtement
• Installer un chauffage adéquat
• Peinture fraîche et modernisation de base

Phase 3 : Rendez-le spécial (2 000 000 yens et plus)

• Restaurez les fonctionnalités traditionnelles
• Finitions haut de gamme
• Aménagement paysager et espaces extérieurs
• Commodités modernes et touches de luxe

Des drapeaux rouges qui font exploser votre budget

Problèmes de fondation - Peut facilement atteindre 3 à 5 millions de yens Dommages structuraux au toit - 1 à 3 millions de yens selon la gravité Recâblage électrique complet - 800 000 à 1 500 000 yens Remplacement de la fosse septique - 1 à 2 millions de yens Graves dégâts d'eau - Entre 500 000 yens pour « le démolir »

Comment éviter les catastrophes liées à la rénovation

Obtenez plusieurs estimations. Les entrepreneurs japonais sont peut-être honnêtes, mais leurs approches varient énormément.

Comprenez ce que signifie « inclus ». Main-d'œuvre ? Des matériaux ? Des permis ? Nettoyage ? Ne présumez pas.

Prévoyez les imprévus. Prévoyez un budget supplémentaire de 20 à 30 % pour les découvertes pendant la rénovation.

Sachez quand partir. Si l'estimation de rénovation dépasse la valeur totale de la propriété, trouvez une autre maison.

Le ROI Reality Check

La plupart des acheteurs étrangers ne rénovent pas dans le but de les revendre, mais de créer la maison japonaise de leurs rêves ou un bien locatif. Mais comprendre la valeur est logique :

Propriétés sous-rénovées - Difficile à louer, attrait pour la revente limité Propriétés sur-rénovées - Vous ne récupérerez jamais votre argent dans les zones rurales Des rénovations de la bonne taille - Conservez votre caractère tout en ajoutant des fonctionnalités modernes

Ce que nous disons à nos clients

Votre budget de rénovation doit correspondre à l'utilisation que vous comptez en faire. Escapade d'un week-end ? Faites en sorte que ce soit simple. Résidence à temps plein ? Investissez dans le confort et l'efficacité. Un bien locatif ? Concentrez-vous sur la durabilité et l'attrait général.

Plus important encore, tenez compte des coûts de rénovation dans votre budget total dès le premier jour. Une maison de 300 000 yens qui nécessite 3 millions de yens de travaux n'est pas une bonne affaire, c'est une maison de 3,3 millions de yens avec des marches supplémentaires.

Nous aidons nos clients à obtenir des estimations de rénovation réalistes avant l'achat, et non après. Parce que le pire moment pour découvrir que la maison de vos rêves nécessite 5 millions de yens de travail, c'est après avoir déjà signé les papiers.

Vous voulez des estimations de rénovation réalistes avant d'acheter ? Notre réseau comprend des sous-traitants à travers le Japon qui fournissent des évaluations honnêtes. Pas de surprises, pas de découvertes budgétaires après la fermeture.

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