Si vous envisagez d'investir dans des maisons d'hôtes au Japon, vous devez comprendre les trois principaux types de permis. Voici ce qui compte réellement.
Les trois types de permis
#1 Minpaku (location résidentielle de courte durée)
Les bases : Jusqu'à 180 jours de fonctionnement par an.
Il s'agit de votre permis d'entrée de gamme. Fonctionne dans les zones résidentielles, réduit les barrières à l'entrée, mais vous êtes plafonné à la moitié de l'année. Idéal pour tester un marché ou si vous avez affaire à un établissement qui ne peut pas obtenir de permis d'hôtel complets.
Exception : Osaka possède des zones spéciales de minpaku où vous pouvez travailler 365 jours sans passer par les obstacles du ryokan.
Ryokan #2 (hébergement privé à Ka-in-Shiku)
Les bases : 365 jours de fonctionnement, mais gestion sur site uniquement.
Il fonctionne toute l'année, mais vous avez besoin de quelqu'un physiquement présent pour gérer les choses. Cela signifie soit vous êtes là, soit vous payez quelqu'un pour qu'il soit là régulièrement. Potentiel de revenus plus élevé, complexité opérationnelle accrue.
Ryokan #3 (licence hôtelière complète)
Les bases : 365 jours de fonctionnement, gestion à distance totalement correcte.
C'est l'étalon-or. Fonctionnement toute l'année sans obligation de présence sur site. Vous pouvez gérer à distance, évoluer plus facilement, mais les exigences en matière de licences sont les plus strictes.
Lequel devriez-vous choisir ?
Vous débutez ? Minpaku vous permet de tester les eaux avec moins de complexité.
Vous voulez un maximum de revenus ? Optez pour un ryokan complet si vous pouvez répondre aux exigences en matière de licence.
Vous planifiez une mise à l'échelle ? La licence Ryokan complète vous offre la plus grande flexibilité opérationnelle.
Le Reality Check
L'obtention d'une licence n'est pas instantanée. Inspections des services d'incendie, mise en conformité des propriétés, demandes municipales : prévoyez environ 800 000 yens pour les coûts d'installation, sauf si vous achetez une nouvelle construction.
Important : Même avec des permis minpaku, vous pouvez être confronté à des restrictions d'opérateur, car vous pourriez personnellement ne pas être en mesure d'être l'opérateur agréé en fonction de votre statut de résidence ou des exigences locales. Votre société de gestion peut gérer cela, mais tenez-en compte dans votre planification.
La plupart des opérateurs facturent 25 à 30 % du chiffre d'affaires brut à la gestion une fois que vous êtes opérationnel. Tenez-en compte dans vos chiffres dès le premier jour.
Conclusion
Le marché japonais des maisons d'hôtes est solide, mais le type de permis que vous choisissez a une incidence sur tout : vos coûts opérationnels, votre potentiel de revenus et le degré d'implication pratique dont vous avez besoin.
Choisissez en fonction de votre situation réelle, et non de ce qui semble le plus cool sur le papier.
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Derek travaille dans l’univers Airbnb depuis plus de 10 ans et vient d’acheter une maison au Japon. Il a hâte de faire découvrir cette opportunité d’investissement à d’autres, aux États-Unis comme à l’étranger.
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